A l’étranger, l’opération d’acquisition d’un bien immobilier n’est pas exempte de risques. D’un pays à l’autre, les législations diffèrent et ne sont pas toujours très protectrices pour l’acquéreur, à plus forte raison quand on ne connaît pas les usages locaux et qu’on ne maîtrise pas la langue du pays.
Sachez au préalable, que la profession de notaire n’existe pas dans tous les pays et lorsqu’elle existe, son rôle est différent. En effet, il est fréquent de le faire intervenir qu’à l’ultime étape du processus d’acquisition, à savoir la rédaction de l’acte définitif pour légaliser la transaction et effectuer son enregistrement.
C’est donc bien souvent en faisant appel à un avocat que vous pourrez vous assurer que le bien que vous souhaitez acquérir est libre de charges et autres clauses restrictives. Son rôle sera de définir les obligations respectives des parties et de procéder aux vérifications juridiques préalables relativement à l’origine du bien, aux servitudes conventionnelles, aux règles d’urbanisme, à la situation hypothécaire et aux éventuels droits de préemption.
Avant toute chose, vous devez en trouver un sur place, en qui vous pouvez avoir confiance, qui parle « réellement » Français*, qui a l’expérience de travailler avec les étrangers… Et qui va travailler pour vous… pas pour le vendeur, ni pour le promoteur, mais pour vous.
Ne le partagez pas. Si vous partagez votre avocat avec le promoteur, qui va-t-il défendre si un litige apparait?
« Voulez-vous dire que j’ai besoin d’un avocat simplement pour vérifiez un contrat de location? » me demandait un lecteur, il y a quelque temps.
Oui, je vous conseille vivement d’engager un avocat même pour simplement vérifier la teneur de ce qui est écrit dans votre contrat de location.
Dans n’importe quel pays émergeant (comme le Maroc, le Sénégal, la Thaïlande, etc.), vous ne pouvez pas considérer les choses comme acquises. Par principe, vous devez assumer que rien ne se fera comme vous l’espérez ou comme vous êtes habitué à ce que cela se fasse en France, pas même un simple contrat de location, d’autant plus que dans ces pays rien n’est standardisé.
De plus, dans certains pays, un document doit, pour être légal, être rédigé dans la langue locale (Arabe ou Thaï par exemple), ce qui veut dire que si vous ne maitrisez pas parfaitement la langue arabe ou thaï, vous ne serez pas en mesure d’identifier les surprises vous-même.
Ne prenez pas pour acquis le fait que le type qui vous propose l’achat de sa maison soit le propriétaire de cette maison…
Pas plus que la personne qui vous propose de louer « son » appartement ait le droit de le faire…
Pas plus que l’accès à votre terrain, qui traverse le champ d’un voisin, vous sera autorisé…
Pas plus que les limites de propriétés que le vendeur ou l’agent immobilier vous indiquent, correspondent à la réalité…
Dans n’importe quel pays émergent ou « non régulé », ne vous autorisez pas à croire que l’agent immobilier avec qui vous travaillez (dont la profession est souvent loin d’être aussi réglementée qu’en France), travaille réellement pour vous. Il ne le fait pas, pas réellement en tout cas, pas plus qu’il ne travaille réellement pour le vendeur. Il travaille pour sa commission, dont il veut qu’elle soit la plus élevée possible.
Comment le pauvre acheteur qui ne doute de rien peut-il se prévaloir de tout cela?
Je le redis, engagez votre propre conseiller juridique indépendant.
Et n’abandonnez pas votre bon sens à la frontière. Soyez plus appliqué et méfiant que vous ne l’êtes dans votre propre pays, avant d’acheter ou de louer un bien immobilier dans un pays étranger… surtout pas moins.
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Paul Delahoutre
Auteur des guides « Retraite sans Frontières »
